Kandowan leży w dolinie na stokach Sahandu, wygasłego wulkanu na południe od Tabrizu. Podczas dawnych erupcji spływały z niego lawiny gorącego popiołu i pumeksu. Zastygły w grubą warstwę miękkiej skały, ignimbrytu, która wokół wsi ma ponad 100 m grubości. Woda z topniejących śniegów rzeźbiła ją przez tysiące lat. Żłobiła bruzdy, a między nimi zostawiała stożki, podobne do uli albo do kominów w Kapadocji. Najwyższe mają 30–40 m. Bruzdy po dawnych strumieniach są dziś uliczkami wsi, a nad niektórymi przerzucono kładki między domami.

Mieszkańcy wykuwali w stożkach izby, zwane tu karan. W jednym stożku mieści się czasem cały dom na dwóch–trzech poziomach: na dole obora i spiżarnia, wyżej izby mieszkalne z oknami i drzwiami osadzonymi w skale. W skale jest chłodno latem i ciepło zimą. Skąd wzięli się pierwsi mieszkańcy, nie wiadomo na pewno. Według jednej opowieści byli to pasterze, którzy latem wypasali tu stada, a z czasem zostali na stałe. Według innej przyszli z pobliskiej wsi Hilewar, uciekając przed najazdem Mongołów w XIII w. Trzecia wersja mówi o wojownikach, którzy wybrali to miejsce, bo łatwo się go bronić.

Kandowan to jedna z nielicznych wsi skalnych na świecie, w których wciąż się mieszka. Mieszkańców jest jednak coraz mniej: według spisów w 2006 r. ok. 600, a w 2016 r. 450. Mówią po azersku. Żyją z pasterstwa, sadów i pszczół. Miód z Kandowanu, sprzedawany w słoikach w każdym sklepiku, jest znany w całym Iranie, a ze źródła w dolinie butelkuje się wodę mineralną. W 2023 r. UN Tourism wpisała Kandowan na listę najlepszych wsi turystycznych świata, jako pierwszą w Iranie. W weekendy i w irańskie święta przyjeżdżają tłumy z Tabrizu.